Les propriétaires bailleurs souhaitant louer un bien immobilier ont la possibilité d'opter pour une location vide ou une location meublée. Chacun de ces deux types de location offrent des avantages au bailleur, mais également quelques inconvénients et des réglementations strictes à respecter. Le propriétaire a tout intérêt à peser le pour et le contre face à ces deux solutions et comparer les caractéristiques propres à chacune. Dispositifs légaux, type de bail, rentabilité, régimes fiscaux sont autant de points clés à étudier pour prendre la bonne décision.
Louer vide ou meublé : les frais de location pour le propriétaire
Pour une location vide
Lorsque le propriétaire bailleur décide de louer son bien « vide » de façon classique, il fournit à ses futurs locataires un bien qui répond aux différentes normes de décence et en état d'usage afin de ne pas porter atteinte à la santé et à la sécurité des occupants. Le bailleur doit proposer un logement d'au moins 9m² habitables pour une personne. C'est ensuite au locataire d'équiper le logement avec ses propres biens et effets personnels.
Pour une location meublée
La législation encadrant les locations meulées est la même que pour les locations dites « classiques ». La seule différence à ce niveau réside dans les différents équipements qui devront obligatoirement être présents dans le logement. De ce fait, proposer une location meublée va engendrer des frais d'équipement et de décoration à prendre en compte. Les équipements obligatoires dans ce type de location sont réglementés.
De plus, une location « équipée » est plus souvent destinée à une location courte qui engendre une succession de plusieurs locataires avec peut-être des périodes de vacances plus ou moins longues où le propriétaire ne percevra pas de loyer tout en dépensant pour entretenir les équipements du logement, ce qui entraînera directement une baisse de rentabilité.
Les frais de dégradations et de détériorations seront eux aussi plus importants. Entre deux locations, la remise en état du logement pourrait être financièrement plus lourde que pour une location vide.
Location meublée : plus rentable qu'une location vide ?
Le montant du loyer d'une location pour un bien meublé sera souvent plus élevé que pour un bien « vide » aux caractéristiques similaires. Cette différence s'explique par les équipements présents au sein du logement. À titre de comparaison, un même logement, en location meublée pourrait avoir un loyer plus élevé de 25% par rapport au loyer d'une location vide.
Ce loyer plus élevé a un impact direct sur la rentabilité du bien. On parle de « rentabilité locative brute », elle correspond à la division du loyer total annuel par le prix d'achat du bien, le résultat est ensuite à multiplier par 100. Dans ce sens, la rentabilité locative d'un bien meublé est donc plus importante que pour un bien vide.
Cette rentabilité est également favorisée par une fiscalité plus avantageuse. En tant que bailleur d'une location meublée, le propriétaire pourra opter pour le statut de loueur en meublé non-professionnel (LMNP) avec deux types de régimes différents.
D'un côté, le régime forfaitaire qui permet au bailleur d'être imposé sur la moitié des revenus locatifs perçus et d'un autre côté, le régime réel, qui permet au propriétaire de déduire de ses revenus locatifs, les différentes charges liées aux travaux. Cette fiscalité permet entre autres aux propriétaires bailleurs de réduire leur base imposable. Un avantage permettant de combler les frais d’équipement et le turn-over important des locataires.
En ce qui concerne les bailleurs de locations vides, selon leur statut et leur régime foncier, ils peuvent bénéficier d'un abattement fiscal de 30 % sur leurs recettes locatives. De plus, les revenus locatifs provenant d'une location vide sont considérés comme des revenus fonciers, alors que pour les locations équipées, ces revenus sont perçus comme des revenus industriels et commerciaux.
Un bail plus souple pour une location meublée
Une autre importante différence réside dans la constitution du bail de location. En effet, pour une location meublée, le contrat de location diffère sur quelques points par rapport à un bail de location classique. Cette souplesse est appréciée des bailleurs, mais également des futurs occupants désireux d’occuper un bien pour une courte durée sans devoir dépenser de l'argent dans des équipements.
Le bail de location meublée est également avantageux pour les profils étudiants en leur proposant un contrat de 9 mois correspondant à l'année scolaire.
Les différences entre les deux contrats de location concernent plus particulièrement la durée du bail, comme cité précédemment qui est plus souple pour les locations meublées, de 9 mois minimum à 3 ans pour les locations vides.
La durée du préavis pour une location meublée est de 1 mois contre trois par les logements vides, sauf dans certaines situations.
De plus pour les locations meublées, le bail doit présenter une clause mentionnant tous les équipements à la disposition de l'occupant, des équipements offrant le minimum de confort au locataire, équipements de chauffage, sanitaire, mobilier, équipements de cuisine, etc.