Les 2 temps fort de la location avec option d’achat
Cette opération se déroule en deux temps :
- La période de jouissance du bien : vous êtes considéré comme locataire pendant toute la durée du bail. Pendant cette période, vous versez une redevance dont les montants ont été définis en accord avec le propriétaire. Elle tient généralement compte de vos capacités financières et est constituée de 2 parties :
- une partie locative : c’est un loyer qui correspond à la période de jouissance du logement.
- une partie dite d’épargne : elle est destinée à venir en déduction du prix de vente à l’échéance du contrat.
Bon à savoir : Si vous décidez de ne pas lever l’option à la fin du contrat ou si le contrat de location immobilière avec option d’achat est résilié, les sommes versées au titre de l’épargne vous seront restituées. Par contre, vous devez quitter le logement sans délai. La loi de 1984 prévoit que le vendeur peut prétendre à une indemnité qui correspond à 1 % du prix de vente.
- L’option d’achat : vous devenez généralement propriétaire à la fin du bail si vous décidez de lever l’option d’achat. Vous devez alors verser la somme restante, c’est-à-dire la différence entre le prix de vente prévu initialement et le montant versé dans le cadre de la redevance. Si votre contrat le prévoit, vous pouvez lever l’option plus tôt.
Bon à savoir : Si vous ne levez pas l’option d’achat trois mois avant la fin du contrat de location, votre propriétaire vous rappellera par lettre recommandée avec accusé réception cette possibilité d’achat. Il vous précisera le montant des sommes restant dues.
Les contrats de location avec option d’achat
Dans le cadre d’une location immobilière avec option d’achat, plusieurs contrats entrent en jeu :
- Un contrat de réservation : le propriétaire vendeur s’engage à vous réserver le logement moyennant le versement d’un dépôt de garantie qui ne peut pas excéder 5 % du prix du bien. Les fonds sont restitués si le contrat de location-accession n’est pas signé.
- Un contrat de location-accession, publié au bureau des hypothèques, qui doit mentionner des informations comme :
- La nature et les caractéristiques techniques du bien.
- Le prix de vente et ses modalités de paiement (prêts).
- La date d'entrée dans les lieux, la durée de la période de location et la date limite de levée d'option.
- Les conditions suspensives liées à l'obtention des prêts.
- Le montant de la redevance, sa ventilation (loyer/épargne) et ses modalités de versement (mensuelle ou trimestrielle).
- Les modalités liées à l'imputation de la redevance sur le prix de vente.
- …
- Un contrat de vente définitive au moment de la levée de l’option.
Pour les deux derniers contrats, vous devez faire appel à un notaire.
Les avantages de la location avec option d’achat
La location immobilière avec option d’achat permet à des personnes aux moyens financiers limités d’acheter un logement. Elle offre les avantages suivants :
- Accéder à la propriété sans souscrire un crédit à la signature du contrat.
- Se constituer un apport progressivement pendant la période de location.
- Connaître le prix de vente du bien à l’avance (fixé au moment de la signature).
- Offrir une période de réflexion au locataire.
- Limiter les charges, la taxe foncière et les charges de copropriété étant payées par le propriétaire pendant la durée de la location.
Les frais à prévoir
Autre avantage non évoqué précédemment et non des moindres : les frais de notaire. En effet, sachez que si vous vous orientez vers la location immobilière avec option d’achat, le montant des frais de notaire est réduit à 2 ou 3% contrairement au 6% habituel. Cela concerne uniquement le cas des immeubles anciens. L’achat d’un logement neuf n’est lui pas concerné par cette mesure.
Le montant pour une location immobilière avec option d’achat est facilement calculable. En plus du prix du loyer, vous devez vous acquitter de ces fameux 2 ou 3% de frais de notaire lors de l’achat du bien immobilier.
Autre frais à prévoir : l'enregistrement du contrat de location-accession. Le tarif est réglementé et s’élève à 125€. A cet enregistrement du contrat, il faudra rajouter également des frais dits administratifs pour les différentes formalités. Comptez quelques centaines d’euros de plus.
Pour ce qui est de l’acte notarié pour le transfert de propriété, ses frais sont équivalents à ceux d’une normale d’un bien immobilier.
Dernier frais à prévoir : la taxe de publicité foncière de droit commun. C’est une taxe qui s’applique lorsqu’un bien immobilier change de propriétaire. Son taux est de 4.50% sauf dans la Morbihan, en Indre, et en Isère où il est de 3.80%
