Dégât des eaux, qui paye : locataire ou propriétaire ?

Rares sont ceux qui, au cours de leur vie, ne seront pas au moins une fois victime ou responsable d'un dégât des eaux. Débordement d'un lave-linge, fuite d'un robinet, infiltration d'eau, les causes de ce type de sinistre peuvent être nombreuses. D'ailleurs, d'après les derniers chiffres connus, issus du rapport annuel de la Fédération Française de l'Assurance, il y a eu en 2016 plus de 1,22 millions de sinistres déclarés lors de l’année 2016, pour un coût global pour les assurances de 1,2 milliards d’euros. Cela représente plus de 3 300 dégâts des eaux par an, avec un coût moyen pour les assureurs de 984 €.

Ainsi, si pour ces derniers, réparer un sinistre dû à l'eau est quelque chose d'habituel, cela peut sembler un brin complexe pour les locataires et/ou propriétaires qui se retrouvent face à ce genre de désagrément. La question se pose alors de la responsabilité de chacun, mais aussi des démarches à effectuer et des droits existants face aux compagnies d'assurance.

Dégât des eaux : la responsabilité du locataire, du propriétaire bailleur et du syndic de copropriété

Selon la provenance du sinistre, la responsabilité ne portera pas sur la même personne. De plus, comme nous le verrons par la suite, ce n'est pas forcément l'assurance de la personne responsable qui prendra en charge le sinistre. Tout cela peut donc sembler complexe, surtout lorsque le locataire ou le propriétaire d'un logement doivent déjà gérer la situation en urgence.

Un propriétaire qui vit dans son logement hors d'une copropriété est par nature responsable d'un sinistre survenant dans son habitation, sauf si ce dernier trouve sa provenance chez un voisin. Dans ce cas, la responsabilité de celui-ci est engagée. Si le propriétaire habite dans une copropriété, la responsabilité de cette dernière peut être mise en cause, si le dégât des eaux provient d'une installation commune. Il peut s'agir par exemple de la fuite d'une canalisation collective d'arrivée ou de départ d'eau. Attention, la responsabilité de la copropriété est admise dans certains cas où le dégât des eaux se déclare dans une habitation privée. Cela est notamment le cas lorsque la copropriété est munie d'un système de chauffage collectif. Dans ces situations, les canalisations sont considérées comme collectives sur une grande majorité du réseau, même lorsque les tuyaux sont dans une habitation privée.

Ainsi, lorsque le propriétaire habite lui-même son logement, la question de la responsabilité peut être complexe. Mais lorsqu'en plus le propriétaire devient bailleur en louant son bien, cela tend à devenir encore plus compliqué.

En effet, un locataire, dont la loi prévoit l'obligation de souscrire une assurance habitation garantissant les risques locatifs, est considéré comme responsable d'un dégât des eaux si ce dernier concerne des éléments faisant partie des réparations locatives à sa charge. Tous ces éléments sont listés dans l'annexe du décret n°87-712 de la loi du 23 décembre 1986. Ainsi, pour ne citer que quelques exemples, un locataire a, à sa charge, la bonne tenue des mastics de vitres, permettant l'étanchéité, le remplacement des joints et autres clapets de robinets, l'entretien des chasses d'eau, le remplacement des flexibles de douche, l'entretien des machines à laver le linge et la vaisselle... Ainsi, dans la pratique, si un dégât des eaux se déclare à la suite de l'usure d'un de ses objets, le locataire sera responsable aux yeux de la loi.

Le propriétaire bailleur, de son côté, continue à avoir une responsabilité engagée sur toute une série de choses : cela commence par le clos et le couvert, dont il doit garantir le bon entretien à son locataire. Il s'agit, pour être plus clair, de la charpente, des murs, de la toiture et des clôtures de propriété. Ainsi, une infiltration d'eau à la suite de tuiles abîmées sera de sa responsabilité, tout comme une fuite de canalisation d'arrivée d'eau dans le jardin. En outre, le propriétaire est responsable si le sinistre est issu d'un vice de construction, même s'il peut évidemment se retourner dans certains cas sur son constructeur, ainsi que des dégâts consécutifs à un défaut d'entretien.

Au final, la responsabilité est quelquefois difficile à définir lorsque l'on ne connait pas précisément les dispositifs légaux. Prenons par exemple une fuite issue d'une douche : si cette dernière provient du tuyau flexible de douche, qui va du robinet au pommeau de douche, ce sera de la responsabilité du locataire. Par contre, si elle provient d'un flexible amenant l'eau jusqu'au robinet, c'est le propriétaire qui sera responsable.

De fait, il n'est pas rare qu'un dégât des eaux concerne plusieurs personnes et donc plusieurs assurances : le locataire, le propriétaire, le syndicat de copropriété, voire des voisins si le sinistre s'est répercuté sur d'autres habitations. Pour éviter tout micmac et l'intervention de plusieurs assurances, des conventions ont donc été signées entre les différentes compagnies.

La réparation d'un dégât des eaux : les conventions Cidre et Cide-Cop

Ainsi, afin d'éviter de passer du temps à rechercher les responsabilités d'un dégât des eaux, les assureurs se sont mis d'accord au travers de deux conventions, la convention d’indemnisation directe et de renonciation à recours (Cidre) et la convention d'indemnisation des dégâts des eaux dans une copropriété (Cide-Cop).

La Cidre est la convention la plus utilisée. Existante depuis 1970, elle a subi plusieurs modifications, la dernière datant de 2002. Pour que le règlement d'un sinistre se déroule suivant les principes de cette convention, il faut absolument que le dégât des eaux mette en cause au minimum deux sociétés d'assurances : par exemple, celle d'un locataire et celle de son propriétaire ou encore celle d'un locataire et celle de son voisin...

Elle fonctionne selon deux principes :

d'une part, l'assureur va indemniser son assuré, même si celui-ci n'est pas responsable du sinistre. En plus, aucun recours ne sera fait contre la compagnie d'assurance du responsable du sinistre. Par exemple, lorsqu’un dégât des eaux se déclare dans un appartement et se répercute chez un voisin, l'assurance de ce dernier va elle-même garantir la réparation de ses dégradations.
d'autre part, la réparation des dommages va être prise en charge par l'assurance de la personne qui occupe les locaux, même si cette dernière n'est pas propriétaire du bien.

Par contre, il faut noter que la Cidre est réservée aux sinistres les moins coûteux. En effet, les dommages matériels, c'est à dire tous les frais pour remettre en état le logement (réfection de sols, intervention d'un plombier, travaux sur la toiture, réparation d'installation électrique endommagée) ne doivent pas excéder le montant de 1600 € hors taxes. Les dommages immatériels, quant à eux, ne peuvent être supérieurs à 800 € hors taxes. Par dommages immatériels, on entend les frais liés aux désagréments créés à la suite du dégât des eaux. Par exemple, on peut citer la perte de loyers pour le propriétaire ou l'impossibilité d'utiliser un local durant la réparation des dégâts.

Ainsi, dans la grande majorité des cas, cette convention va être utilisée et va permettre aux assurances, dans un délai souvent inférieur à trois mois, de garantir la réparation des dommages. En outre, pour le locataire ou le propriétaire soumis à un sinistre, cela le dispense de devoir prendre attache d'un autre assureur que le sien.

La Cide-cop a la même logique que la Cidre, si ce n'est qu'elle concerne tous les dégâts matériels supérieurs à 1600 € hors taxes et immatériels supérieurs à 800 € hors taxe. Elle est toutefois réservée aux immeubles en copropriété, qu’ils se situent en France ou en Principauté de Monaco. Toutefois, comme cela est quelquefois le cas dans ces ensembles immobiliers, la responsabilité du dégât des eaux ne doit pas revenir à un entrepreneur ou un installateur qui serait intervenu sur la copropriété.

Afin d'être utilisées par les compagnies d'assurances, les deux conventions réparent forcément une série de dommages prévue dans les textes, que le sinistre se soit déclaré de quelque manière que se soit : débordement, fuite ou encore rupture de canalisation. Ainsi, sont compatibles :

les dégâts sur des conduits d'arrivée ou de départ d'eau non enterrées,
les dégâts liés à l'utilisation d'appareils : machine à laver ou chaudière. Toutefois, l'appareil en lui-même ayant sa propre garantie, sa casse ou son usure ne sera pas pris en compte dans l'indemnisation,
l'installation de chauffage central, excepté la partie enterrée des canalisations,
le débordement d’un récipient,
les infiltrations de toiture et les fuites aux abords des installations sanitaires.

La déclaration d'un sinistre : les démarches à réaliser

A la suite d'un dégât des eaux, des démarches doivent donc être réalisées auprès de son assureur. Ainsi, si la plupart des compagnies disposent d'une ligne téléphonique dédiée à la déclaration d'un sinistre, il est nécessaire, afin de respecter les dispositions légales, d'envoyer en plus, dans les cinq jours ouvrés, une déclaration de sinistre par lettre recommandée. Celle-ci doit comprendre toute une série d'informations nécessaires au traitement de la demande :

Les informations sur l'assuré et son numéro de contrat,
La date du dégât des eaux,
La liste des dommages apparents ainsi que la raison vraisemblable du sinistre,
Les coordonnées des personnes également lésées ou en lien avec le sinistre (voisins, syndics de copropriété, propriétaire du bien).

Lorsque le sinistre concerne plusieurs personnes, il convient alors, même si cela n'est pas obligatoire, de réaliser un constat de dégât des eaux. Celui-ci est fourni par l'assureur, qui le met souvent à disposition sur son site Internet ou l'envoie par mail ou par courrier à son assuré. Les différentes parties remplissant ce constat doivent en garder un exemplaire et en faire parvenir un à leur propre assureur. Il est également conseillé d'en remettre une copie à son syndicat de copropriété, même lorsque la responsabilité de ce dernier ne semble pas engagée, ainsi qu'à son propriétaire, lorsque l'on vit en location.

Lorsque les dommages et la nature du sinistre rentrent dans le cadre de la convention Cidre, l'assureur va directement évaluer le coût de réparation du sinistre et proposer une indemnisation à son assuré. Ainsi, deux propositions sont souvent faites :

si l'assuré souhaite réparer lui-même les dégâts en effectuant les travaux, l’assurance va lui transmettre un chèque prenant en compte les coûts des différents matériaux ainsi qu'une indemnité suivant le nombre d'heures supposées nécessaires pour réaliser les travaux. Attention toutefois, certaines compagnies réclament les factures garantissant l'achat et la réalisation des travaux. Cela n'est pas légal. Un assuré peut tout à fait être indemnisé et décider de ne pas faire les travaux. Par contre, en passant par cette option, les malfaçons ou les éventuels sinistres déclarés ultérieurement à cause d'une mauvaise réalisation de ces travaux ne seront pas pris en charge.
si l'assuré ne souhaite pas réaliser les travaux lui-même, l'assureur va lui demander de lui transmettre un devis d'artisan ou va lui proposer de faire intervenir directement une société avec laquelle elle est en contact.

Dans tous les cas, un expert ne se déplace au domicile que lorsque le sinistre n’entre pas dans le champ de la convention Cidre, avec donc des dégâts matériels et immatériels supérieurs à 1 600 € HT et 800 € HT. Si, justement, les dégâts sont élevés, un expert se déplacera. Cela peut prendre plusieurs semaines. En attendant, il n'est pas nécessaire de laisser tout en l'état. Il convient par contre de préparer les éventuelles factures des biens endommagés, de prendre le maximum de photos de tous les éléments qu'il est important de jeter sans délai. On peut citer par exemple une moquette gorgée d'eau. Si cela est possible, garder un échantillon de ce que l'on jette peut aider l'expert à définir la qualité des matériaux et donc leur coût. Enfin, il est tout de même utile de commencer à évaluer soi-même le montant du préjudice.

Lorsque l'assurance a défini ce dernier, à la suite du passage d'un expert ou non, elle en informe son assuré. Rien n'oblige celui-ci d'accepter l’indemnisation proposée. En cas de contestation, une mise en demeure par lettre recommandée est à transmettre à la compagnie d'assurance. Celle-ci a alors huit jours pour répondre. Par la suite, si le désaccord persiste, le Juge de proximité ou le Tribunal d'Instance devront être saisis, suivant le montant du préjudice. A savoir qu'un assuré a la possibilité de contester une indemnisation pendant deux ans. Cela est notamment utile lorsqu'une partie des dommages n'est découverte qu'après plusieurs mois.

Quelques conseils de bonnes pratiques à la suite d'un dégât des eaux

Un dégât des eaux provoque rapidement des détériorations importantes. Ainsi, lorsqu'un sinistre se déclare, il est extrêmement important d'avoir les bons gestes :

couper l'arrivée d'eau et, en cas de risque, l'électricité,
mettre à l'abri ou en hauteur tout objet susceptible de prendre l'eau,
tenter de réparer provisoirement une fuite et ne pas laisser l'eau croupir,
appeler son assureur plutôt qu'un service de dépannage rapide, qui profitera de l'urgence pour surfacturer l’intervention.

Attention également au gel, à la suite d'une période d'absence du domicile. En effet, certaines compagnies d'assurance ont inscrit dans leur contrat le respect de certaines règles élémentaires. En cas d'entorse à celles-ci, l'indemnisation faisant suite à un sinistre risque d'être réduite ou annulée.