Un ensemble de biens immobiliers, dont la propriété est divisée entre plusieurs propriétaires, est défini comme une copropriété. Régie par la loi 65-557 du 10 juillet 1965, le régime de gestion de la copropriété est soumis à des règles définies et précises.
Que ce soit des terrains, des logements, des maisons individuelles ou même des installations communes, ces biens immobiliers peuvent donner lieu à un régime de copropriété.
Les copropriétés sont divisées en deux parties bien distinctes. D'une part, les parties communes, destinées à l'usage de tous les habitants (murs, escaliers, couloirs, ascenseur...). Elles appartiennent à l'ensemble des copropriétaires. Et d'autre part, les parties privatives, réservées à l’usage unique d'un copropriétaire (appartement, garage, maison...). Les parties communes et privatives sont définies dans les règlements de copropriétés.
Le fonctionnement d'une copropriété
Les droits et les obligations des copropriétaires ainsi que les règles de fonctionnement de la copropriété sont précisés dans le règlement de cette dernière. Une copropriété est gérée par différentes entités :
- Le syndicat des copropriétaires : il est composé par un groupe de copropriétaires. Il est défini comme une personne juridique à part entière avec des droits et des obligations. Le syndicat gère l'administration des parties communes, l'entretien de l'immeuble et défend les intérêts des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires a l'obligation d'assurer sa responsabilité civile.
- L'assemblée générale : c'est le porte parole du syndicat des copropriétaires. Pendant une assemblée générale, les copropriétaires prennent des décisions concernant l'installation éventuelle de nouveaux équipements, l'administration de l'immeuble comme l'entretien des communs, les achats à prévoir, les aménagements extérieurs, le choix du syndic etc. En fonction de l'importance des projets, les choix se font par un système de vote à la majorité simple ou absolue.
- Le syndic : il est désigné par l'assemblée générale des copropriétaires, il gère la copropriété pour leur compte, en fonction des décisions votées par l'assemblée. Le syndic gère la copropriété sur des missions clés comme les finances, l'administratif et le juridique. À ce titre, le syndic est en charge de souscrire les contrats d'assurance concernant la copropriété.
- Le conseil syndical: il représente le syndicat des copropriétaires auprès du syndic. Ce conseil veille aux actions mises en place par le syndic et le seconde dans la prise de décisions. Les membres du conseil syndical sont responsables des erreurs et des fautes commises pendant l’exécution des réalisations dans l'intérêt de la copropriété. Dans le cas d'une réclamation d'une victime qui a subi des dommages, les membres du conseil doivent souscrire une extension de garantie en complément du contrat d'assurance de l'immeuble.
Réaliser des travaux dans une copropriété
Tout propriétaire a le droit de réaliser librement des travaux dans son appartement ou dans sa maison à partir du moment où cela ne concerne pas les parties communes du bâtiment. Par contre, si c'est pour effectuer des travaux comme la pose d'un store électrique extérieur, d'une parabole extérieure ou la modification d'un balcon, alors il est impératif, avant de commencer, d'avoir l'accord de l'assemblée générale.
L'assurance habitation de la copropriété
Les règlements de copropriété imposent au syndic de souscrire une assurance pour la copropriété pour garantir les dommages à l'immeuble et la responsabilité civile de la copropriété.
La couverture de base contre les dommages causés à l'immeuble
Le contrat d'assurance couvre généralement les événements suivants :
- Les bris de glace comprenant les vitres et les glaces dans les parties communes de l'immeuble.
- Les dégâts des eaux.
- Les cambriolages et les détériorations immobilières causées par les cambrioleurs.
- Les catastrophes naturelles et catastrophes technologiques.
- La neige et la grêle. Les copropriétés bénéficient également automatiquement d'une garantie contre les tempêtes.
- Les incendies, les explosions, la foudre, ainsi que les dommages provoqués par les pompiers en cas d'intervention.
Dans l'ensemble, toutes les assurances de copropriété garantissent une protection envers ces sinistres.
Les options intéressantes
En fonction des installations présentes dans la copropriété, il peut être judicieux de souscrire des options supplémentaires :
- Protection contre le vandalisme.
- Protection juridique.
- La garantie bris de machine qui protège les machines présentes dans l'immeuble (chaudière, machine à café, caméra, porte de parking, système climatisé..) contre les dégradations, les vices de conception, la destruction accidentelle.
La responsabilité civile de la copropriété
La responsabilité des copropriétaires est engagée à l'égard des tiers et de chaque autre copropriétaire en cas de dommages causés par les bâtiments (chute de tuile, escalier usé...) et par les personnes affectées au service de l'immeuble (concierge, société de nettoyage...). Le contrat d'assurance d'habitation de la copropriété doit absolument mentionner la présence d'un ascenseur et des aménagements extérieurs.
Lors d'un sinistre
Lors d'un sinistre, la compagnie d'assurance du syndicat de copropriété indemnisera la ou les victimes uniquement si le dommage s'est produit dans un partie commune. S'il a eu lieu dans une partie privative, c'est l'assurance du copropriétaire à qui appartient cette zone privative, qui prendra en charge les frais liés au sinistre.
L'assurance du copropriétaire
L'assurance habitation des copropriétaires
Que l'on soit propriétaire occupant ou non occupant, il existe deux formules de contrats assurance multirisques habitation selon les profils avec différentes garanties adaptées aux besoins de chacun. Ces deux contrats d’assurance couvrent en général :
- La responsabilité civile vie privée : pour les propriétaires occupants afin de protéger toutes les personnes du logement (le propriétaire et sa famille) contre les dommages causés à autrui par ces derniers.
- La responsabilité civile de l'assuré : en tant que propriétaire du bien pour les propriétaires occupants ou non occupants.
- Les dommages aux biens : contre les dommages causés aux bâtiments pour les propriétaires occupants et non occupants et leurs contenus (mobilier, objets...) pour les occupants.
Assurer son mobilier
Les copropriétaires occupants sont principalement concernés par cette garantie qui couvre le patrimoine mobilier. Les contrats d'assurance habitation pour les copropriétaires garantissent la protection contre les sinistres les plus courants tels que les incendies, les dégâts des eaux, le vol, les risques naturels et technologiques etc. Mais pour assurer son mobilier, le copropriétaire occupant doit déterminer lui-même le capital garanti ou souscrire une garantie supplémentaire généralement fixée selon la surface et le nombre de pièces du logement.
Certaines assurances habitation accordent également ces garanties pour les propriétaires non occupants dans le but de protéger le mobilier contre les détériorations mobilières et immobilières.
Les responsabilités civiles des copropriétaires
Les assureurs, dans le cas de la responsabilité civile des copropriétaires, font une distinction entre copropriétaire occupant ou non. Le copropriétaire occupant doit s'assurer pour couvrir sa responsabilité. Il est important que ce dernier contracte une responsabilité civile envers les voisins, envers les tiers et envers la copropriété elle-même. Le copropriétaire occupant peut aussi souscrire une responsabilité civile vie privée pour le couvrir lui et sa famille dans le cas de dommages causés par un membre de sa famille, ses animaux domestiques ou ses biens.
Le copropriétaire non occupant doit lui de son côté, se couvrir contre les dommages pour lesquels sa responsabilité peut être remise en cause. Il doit contracter une responsabilité civile envers ses locataires s'il souhaite louer son bien en cas de vice de construction par exemple. Mais également envers les voisins, les tiers et la copropriété.
S'assurer en tant que locataire dans une copropriété
L'assurance habitation du locataire dans une copropriété reste la même que pour un logement classique. Le locataire sera tenu pour responsables des dommages causés au logement pendant la durée de sa location. Il est obligé de souscrire une assurance habitation et d'assurer sa responsabilité. Le propriétaire peut demander une attestation d'assurance avant de remettre les clés au locataire.
Le copropriétaire peut également ajouter dans son contrat de location une clause de résiliation pour se protéger contre l'absence d'assurance de la part de locataires négligents. Il peut, aussi de son côté, souscrire une assurance habitation pour la responsabilité des risques locatifs.
Toutefois, ces obligations envers le locataire ne s'appliquent pas dans le cas d'une location saisonnière, d'une location meublée ou d'un logement de fonction dans une copropriété.