Chaque année, le propriétaire bailleur peut décider d'augmenter le montant du loyer. Pour cela, le propriétaire doit respecter un certain nombre de conditions comme le fait de prévenir son locataire dans les délais impartis ou que la clause de « révision » soit présente dans le contrat de location. Face à cette hausse du loyer, le locataire dispose de divers recours pour contester cette augmentation s'il considère qu'elle est abusive et excessive.
Propriétaire : des conditions obligatoires pour instaurer une augmentation de loyer
Le propriétaire ne peut imposer une augmentation du montant du loyer à son locataire quand il le veut. De plus, le montant de l'augmentation ne peut être calculé de façon aléatoire. Pour rappel, le bailleur doit :
- Avoir mis en place une clause dite « de révision » : cette clause présente dans le bail de location laisse au propriétaire le libre choix d’augmenter ou non le montant du loyer. Cette clause est régie par la loi de 1989 visant à améliorer les rapports locatifs.
- Prévenir au moins 6 mois à l'avance les locataires de la future hausse du loyer via un courrier recommandé.
- Préciser dans le courrier plusieurs mentions obligatoires comme le montant du nouveau loyer et le montant de la hausse.
- Mettre en place la majoration à la date d'anniversaire de la signature du bail.
- Imposer un montant d'augmentation supérieur à la hausse de l'IRL, l'Indice de référence des Loyers décrété par l'INSEE.
Si des travaux d'amélioration et de rénovation ont été effectués à la charge du propriétaire, ce dernier a également la possibilité de réviser à la hausse le montant du logement loué.
Le locataire peut contester l'augmentation du loyer
Si le locataire pense que la demande d'augmentation du loyer de la part du propriétaire est excessive et après avoir vérifié qu'elle répond aux différentes conditions obligatoires (mentions obligatoires, délais, etc.) , l'occupant dispose de trois recours pour contester l'augmentation du loyer.
À noter que, si le locataire ne donne pas suite au courrier envoyé par le bailleur, cette absence de réponse sera considérée comme un refus.
La lettre recommandée
En cas de désaccord concernant la majoration voulue par le propriétaire, le locataire dispose du droit de lui envoyer un courrier recommandé expliquant les motifs et les causes du refus. L'occupant doit dans tous les cas continuer à payer son loyer. Le non-paiement de loyer est une faute qui peut entraîner une demande d'expulsion de la part du bailleur.
La commission départementale de conciliation
Si après l'envoi, au propriétaire, du courrier en recommandé un litige subsiste encore, le locataire peut s'adresser à la commission départementale de conciliation. Après s'être adressé à la commission de son lieu de résidence via un courrier, cette dernière convoquera les deux parties pour un entretien. En présence d'un médiateur, le but de cette procédure est de réussir à trouver un accord à l'amiable entre les deux parties.
La commission transmettra son avis dans un délai de deux mois maximum. Elle ne rend pas de jugement donc si les parties se trouvent toujours en désaccord, une dernière procédure s'offre au locataire.
Le tribunal d'instance
Si le conflit persiste encore, le locataire peut saisir le tribunal d'instance. L'affaire sera alors portée devant un juge qui rendra son jugement et prendra une décision. Ce dernier s'appuiera sur le compte-rendu de la commission de conciliation.
De ce fait, il est important que le locataire prépare un dossier complet apportant de nombreuses preuves au juge. Le plaignant doit saisir le tribunal au moins 6 mois avant la fin de son contrat de location, car les procédures judiciaires sont souvent longues et complexes.
Afin de juger d'une majoration abusive ou non du montant du loyer, le juge étudiera les loyers pratiqués dans le voisinage sur les trois dernières années.