Pour se couvrir contre les éventuels impayés de loyers de la part de son locataire, le propriétaire, dans la majorité des situations, demande lors de la signature du bail de location, des garanties de paiement. La caution solidaire est l'une des plus répandues.
Caution solidaire : définition et principes
Le propriétaire peut exiger de la part de son locataire une garantie de paiement pour se protéger des possibles impayés de loyers. La caution solidaire est la plus demandée. Elle se caractérise par l'engagement d'une tierce personne, le plus souvent de l'entourage proche du locataire, à garantir le paiement mensuel du loyer et des charges locatives pour le logement que le locataire occupe. De ce fait, face à un impayé, le bailleur peut se retourner directement vers la caution pour régulariser les créances du locataire.
Caution solidaire ou caution simple ?
Il est important de faire la nuance entre caution solidaire et caution simple. La caution solidaire, comme expliqué précédemment, permet au bailleur de poursuivre immédiatement la personne s'étant portée garante du locataire en cas d'impayés.
Au contraire, si le bail de location fait l'objet d'une caution simple, le propriétaire du logement devra entamer certaines procédures judiciaires pour réclamer le paiement du loyer (commandement de payer par exemple). C'est une fois que la procédure a échoué et que le locataire est décrété comme insolvable, que le bailleur peut alors se tourner vers sa caution. La caution simple est très peu utilisée, car les mois d'impayés peuvent s’accumuler en attendant la régularisation des créances.
Qui peut se porter caution solidaire ?
Le propriétaire du logement a le droit d'exiger à son locataire avant la signature du bail de location, qu'une personne se porte caution pour s'assurer que le paiement du loyer soit toujours établi. Le locataire a alors deux possibilités, il peut faire appel à des personnes de son entourage. Le propriétaire demandera donc différents justificatifs de solvabilité et de revenus d'activité. Sinon, le locataire peut également faire appel à un organisme comme « Action Logement », qui se portera caution solidaire.
Cette garantie est exigée dans la plupart des situations. Toutefois, le propriétaire ne demandera pas de caution solidaire si ce dernier, a contracté une garantie de loyers impayés (GLI). Toutes les protections contre le non-paiement des loyers ne peuvent pas se cumuler.
Conditions de validité de la caution solidaire
La mise en place d'un acte de caution solidaire doit respecter certaines conditions concernant le locataire, le propriétaire et la tierce personne (physique ou morale) se portant caution.
Un acte de caution solidaire doit être valide, de ce fait, il doit, soit être rédigé par un notaire ou directement rédigé entre le bailleur et la caution sous la forme d'actes juridiques. Par la suite, un exemplaire de l'acte de cautionnement solidaire sera transmis à la tierce personne et un autre sera intégré au bail de location. Sur cet acte de cautionnement, certains champs seront à remplir à la main, de la part de la personne désignée comme caution solidaire :
- le montant du loyer en chiffres et en lettres,
- une mention indiquant que la caution a pris connaissance de son engagement,
- la réécriture d'un article de loi résumant ses droits et obligations.
Durée de validité de l'acte de caution solidaire
La personne se portant caution solidaire, s'engage pour une durée indéterminée si aucune durée n'est précisée dans l'acte de cautionnement. C'est-à-dire, qu'elle s'engage jusqu'à la fin du bail de location. Si un renouvellement de bail a lieu, elle peut décider de résilier son accord.
Toutefois, il est possible que l'acte de cautionnement précise une date d'échéance avant laquelle la caution solidaire ne peut décider de mettre fin à son contrat. Dans cette situation, seul des évènements imprévus peuvent entraîner la dissolution de l'action de caution (divorce, accident, décès, etc.).
De plus, en cas d'impayés de loyers et une fois que la personne se portant caution a régularisé la situation, le propriétaire pourra décider de rompre le bail de location qui le lie à son locataire. Une fois le contrat de location terminé, l’engagement de la caution solidaire prend également fin.