Expulsion d’un locataire : Guide complet sur la procédure légale à respecter

Fort de ses nombreuses expériences et diplômé dans le domaine de l'assurance, Pierre, expert en assurance habitation chez Luko, met à votre disposition ses conseils avisés pour vous guider à travers chaque étape de la procédure d'expulsion. Découvrez ce guide sur la procédure légale à respecter pour expulser un locataire.

Pourquoi respecter la procédure d’expulsion est essentiel ?

Lorsqu’un locataire ne s’acquitte plus de ses obligations (loyers, charges, respect des clauses du bail, etc.) ou commet des manquements graves, un propriétaire est en droit d’entamer une procédure d’expulsion. Cependant, la loi prévoit un cadre très précis pour protéger les droits de chacun.

À noter : entamer une expulsion sans respecter les formalités légales peut exposer le bailleur à des sanctions pénales. Les décisions de justice mettent souvent plusieurs mois, voire plus d’une année, avant d’être exécutées. Cette durée peut sembler longue, mais elle est indispensable afin de vérifier la légitimité de la requête et de préserver les droits fondamentaux du locataire.

Attention : le bailleur qui procède lui-même à l'expulsion d'un locataire indélicat est passible de trois ans de prison et de 30 000 euros d'amende.

En d’autres termes, la loi cherche à éviter les expulsions arbitraires, tout en laissant la possibilité au propriétaire de récupérer son bien s’il justifie d’un motif sérieux (loyers impayés, nuisances, absence d’assurance, etc.). Les juges sont alors chargés de trancher et, parfois, de proposer des délais de paiement au locataire ou d’autres arrangements à l’amiable avant de valider l’expulsion.

Bon à savoir : une procédure d’expulsion peut être suspendue en cas de trêve hivernale (généralement du 1er novembre au 31 mars). Aucun locataire ne peut être contraint de quitter le logement durant cette période, sauf dans quelques cas précis (arrêté de péril, relogement déjà prévu, violences conjugales, occupation illégale par des squatteurs, etc.).

Les étapes pour une expulsion réussie

Avant de recourir à la force publique, de nombreuses formalités doivent être accomplies. Chaque phase revêt une importance particulière, car elle permet à la fois au bailleur de justifier sa démarche et au locataire de régulariser sa situation. Les étapes ci-dessous décrivent le parcours à suivre, de la simple relance amiable à l’exécution définitive de l’expulsion.

1. Mise en demeure et relances

Mise en demeure informelle : dans un premier temps, il est recommandé de contacter le locataire de manière amiable (courriers simples ou échanges téléphoniques) pour régler la situation. Cette phase préliminaire permet souvent d’éclaircir un simple retard de paiement ou de résoudre un litige ponctuel.

Lettre recommandée avec accusé de réception : si le locataire ne répond pas ou ne régularise pas sa situation, il convient d’envoyer un courrier recommandé de mise en demeure. Ce courrier récapitule les sommes dues ou les manquements constatés (ex. défaut d’assurance, nuisances sonores répétées, etc.).

Commandement de payer visant la clause résolutoire (en cas de loyers impayés) : lorsque le bail comporte une clause résolutoire, le propriétaire peut faire appel à un commissaire de justice (ex-huissier) pour signifier un commandement de payer. Ce document donne au locataire un délai légal (souvent deux mois) pour régler sa dette ou se mettre en conformité (souscription d’une assurance, cessation de nuisances, etc.).

À noter : en l’absence de clause résolutoire, la procédure passe nécessairement par une mise en demeure suivie d’une saisine du juge pour faire résilier le bail. Les fondements juridiques peuvent alors se baser sur l’article 1227 du Code civil ou la loi du 6 juillet 1989 (obligations du locataire).

2. Saisine du tribunal et procédure judiciaire

Après avoir tenté (sans succès) une conciliation amiable et expédié les commandements nécessaires, l’étape suivante consiste à saisir le tribunal compétent, à savoir le juge des contentieux de la protection.

Assignation devant le juge : cette assignation est délivrée par un commissaire de justice et notifiée également à la préfecture (pour que les services sociaux puissent éventuellement intervenir). Lors de l’audience, le juge vérifiera si le locataire a eu la possibilité de régulariser sa situation et jugera du bien-fondé de la demande d’expulsion.

Si le bail contient une clause résolutoire, le juge peut constater la résiliation “de plein droit” du contrat de location. À défaut, il peut prononcer une résiliation judiciaire du bail. Dans les deux cas, une indemnité d’occupation peut être fixée pour couvrir les loyers restants jusqu’à ce que le locataire libère réellement les lieux.

Délais de paiement et d’occupation : le juge a la possibilité d’accorder des échéanciers de paiement si le locataire fait preuve de bonne volonté. Parfois, il peut reporter l’exécution de l’expulsion pour laisser plus de temps au locataire de trouver une solution (autre logement, aide sociale, etc.).

Exemple : un locataire présentant un dossier de surendettement auprès de la Commission de surendettement peut obtenir la suspension de la procédure d’expulsion, le temps que la commission examine sa situation et propose un plan d’apurement de la dette.

3. Exécution de l’expulsion

Une fois la décision de justice obtenue, le propriétaire peut faire signifier au locataire un commandement de quitter les lieux. Cette formalité incombe toujours au commissaire de justice. Le commandement détaille le jugement rendu et indique la date à partir de laquelle le locataire doit avoir quitté le logement.

Délai légal : le locataire dispose en principe de deux mois pour partir de lui-même. Passé ce délai, si le locataire se maintient dans les lieux, le commissaire de justice peut procéder à l’expulsion effective.

Cas de figure :

• Locataire présent et coopératif : si le locataire ouvre la porte et accepte de quitter le logement, le commissaire de justice dresse un procès-verbal d’expulsion et effectue, si nécessaire, l’inventaire des meubles.
• Locataire présent mais refusant l’accès : le commissaire de justice dresse un procès-verbal de tentative d’expulsion et sollicite l’intervention de la force publique.
• Locataire absent : il est possible de réquisitionner un serrurier et de se faire assister par la police pour ouvrir et vider les lieux. Un procès-verbal d’expulsion est alors établi.

Les biens mobiliers du locataire sont ensuite transportés vers un garde-meubles. Il peut les récupérer durant un délai légal (souvent deux mois). Après ce délai, ils peuvent être vendus aux enchères.

Important : l’exécution de l’expulsion est impossible durant la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars), sauf exception (par exemple, si un arrêté de péril est pris ou si une solution de relogement est prévue pour le locataire).

Comment l’assurance habitation peut vous accompagner durant l’expulsion ?

Au-delà de sa vocation première (couvrir les dommages sur un logement et la responsabilité civile du locataire), l’assurance habitation peut jouer un rôle significatif lorsqu’un bailleur ou un locataire se retrouve face à une procédure d’expulsion. En effet, certains contrats prévoient des garanties complémentaires qui facilitent les démarches et prennent en charge une partie des frais.

Garantie loyer impayé : cette option, souscrite par le propriétaire, permet de se prémunir contre le risque d’impayés de loyers. L’assureur indemnise alors le bailleur selon les conditions prévues au contrat. Dans de nombreux cas, la compagnie d’assurance exige que le propriétaire ait entamé les procédures légales (mise en demeure, relance, etc.) dès le premier mois d’impayé et qu’il respecte scrupuleusement le formalisme (lettres recommandées, délais légaux, etc.).

Caution solidaire : certains locataires fournissent un garant qui s’engage à régler le loyer à leur place en cas de défaillance. Le bailleur peut alors se retourner contre cette caution si le locataire ne paye plus. Avant de faire appel à la caution solidaire, il est nécessaire d’avoir informé le locataire et tenté une résolution amiable.

Intervention d’un expert en assurance : dans certaines compagnies, un conseiller spécialisé peut accompagner le bailleur dans la gestion de la procédure, en expliquant les différentes démarches à effectuer et en anticipant les pièces justificatives à fournir.

Cet accompagnement peut se révéler très utile pour vérifier la conformité des courriers ou anticiper des litiges éventuels avec le locataire. Dans certains cas, les assurances prévoient même une assistance juridique et la prise en charge d’une partie des frais de justice (honoraires d’avocat, coût des huissiers, etc.).

Bon à savoir : souscrire une assurance adéquate peut éviter au propriétaire des pertes financières importantes lorsque le locataire fait défaut. Les conditions d’éligibilité, les franchises ou encore les délais de carence varient selon les contrats, il est donc conseillé de comparer les offres et de se faire conseiller par un professionnel.

L’expulsion d’un locataire se déroule en plusieurs étapes clés : la phase amiable (relances, mise en demeure), la saisine du tribunal (pour constater la résiliation du bail) et enfin l’exécution de l’expulsion (après un commandement de quitter les lieux).

Chaque étape nécessite un strict respect de la loi pour éviter tout risque de poursuites et de sanctions à l’encontre du bailleur. Il est fortement conseillé de se faire accompagner par des professionnels (commissaire de justice, avocat, expert en assurance) pour mener à bien la procédure, surtout en cas de situation complexe (locataire en surendettement, trêve hivernale, litiges de voisinage, etc.).

Attention : un propriétaire ne doit jamais tenter d’expulser un locataire par ses propres moyens : changement de serrure, menaces ou coupures d’eau sont formellement interdits et punis par la loi. Le passage par un commissaire de justice et la décision d’un juge représentent les seules voies légales et légitimes pour mettre fin au bail.

En parallèle, l’assurance habitation (ou l’assurance loyers impayés) reste un atout précieux pour réduire les risques financiers et bénéficier d’un accompagnement dans les démarches. En fin de compte, une procédure d’expulsion bien préparée et respectueuse des droits de chacun garantit une reprise des lieux dans les meilleures conditions possibles.